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2022年美国房市走向何方?

发布时间:2022-01-30 13:05:03 来源: 浏览:8108 次

 自新冠肺炎疫情暴发以来,美联储推出的超级宽松货币政策以及数轮财政刺激计划,不仅向市场注入了天量资金,也助推了美国房价大幅走高。1月20日,美国全国房地产经纪人协会发布的数据显示,2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元,比2020年上涨16.9%,为1999年以来的最高纪录。而来自美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的数据也显示,在多种因素的助推之下,美国2020年和2021年整体房价涨幅分别高达11.3%和16.9%。

  目前,市场广泛预计,美联储将在2022年加快退出量化宽松政策,最早可能在3月开启新冠疫情以来的首次加息。伴随着美国房价步步攀升以及2022年美联储收紧货币政策,美国房价的上涨能否在2022年持续?当前美国房市如火如荼,也触发上一轮房地产市场泡沫破灭所导致的惨痛记忆重回人们的脑海。美国上一轮房地产泡沫出现在2005年至2007年期间。随后,美国房价遭遇暴跌,继而引发2007年至2008年美国次贷危机,并在随后快速将全球拖入2008年全球金融危机的漩涡之中。2022年美国房市会否重蹈2008年房市泡沫破灭的覆辙吗?

  新冠疫情下美国房价飞涨

  在2021年新冠疫情反复波折之下,美国房地产市场持续如火如荼。美国全国房地产经纪人协会1月20日的数据显示,2021年美国共售出612万套房产,是2006年以来的最高水平,比前一年增长8.5%。2021年12月底,未售出的现房库存降至91万套,创历史新低。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云预计,随着抵押贷款利率的上升,2022年的年度房屋销售总额可能将略有下降。

  在美国房地产市场火热之下,美国租房价格也出现上涨。公寓名单公司首席经济学家波波夫表示,2021年美国多个社区的房屋租金都出现了两位数的增长,这种现象在历史上十分罕见。另外,相比以往,本轮美国房价上涨的另一个不同之处是,即使是在2006年美国房市泡沫最严重的时候,美国只有大约40%的都市区房价年增长率超过10%。但在过去的一年里,美国80%的地铁附近房价出现10%以上的大幅上扬,四分之一的都市区房价涨幅甚至超过20%。

  美国房价走高已经引发担忧。追踪房地产投资活动的库昆公司首席经济学家麦克劳克林表示,对于那些在疫情发生前原本有买房打算的工薪家庭来说,近两年房价飞涨导致他们购买房屋的时间可能会被迫延长5年到10年。他甚至表示,在美国任何地方,工薪家庭轻松购买质量良好住房的好日子可能已经结束,除非其中一名工薪家庭成员是高收入者。“作为一名住房经济学家,一想到年轻人在新冠疫情期间试图购买房屋时所遭受的困难难以消除,我就感到沮丧。”他说,这种现象在美国全国范围内普遍存在,而上一次出现这种现象的时间是在房地产市场崩盘的前几年。

  2022年涨势或继续

  美国房价在新冠疫情下大幅飞涨,这让越来越多的人开始怀疑:美国房市是否已经存在泡沫?其涨势能否在2022年持续?对此,许多官员和专家看法乐观。美联储主席鲍威尔曾表示:“我不认为房地产行业存在那种对金融稳定的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格等现象。”鲍威尔的观点也代表了市场中目前的主流看法——美国房市的确出现了过快上涨的现象,但还未到泡沫阶段,短期内不会重现2008年全球金融危机前的崩盘现象。

  布鲁金斯学会住房研究员珍妮·舒茨表示,美国房价上涨不是泡沫,这实际上是基本面的问题。这与供求相关:没有足够的房子,但却有大量的人想要买房。短期来看,这两方面都没有快速解决的办法,另外也几乎没有证据表明决策者急于纠正供需失衡。当前美国房价上涨的根源并非在于高风险借贷;相反,拥有大量储蓄和强大信用的购买者才是本轮房市的主要购买者。新冠疫情下高收入家庭财富进一步累积,这也导致购房需求加大。与此同时,不少年轻人在疫情暴发后选择搬回家住,也带来家庭住房升级的需求增加。房地产经纪机构红鳍公司经济学家费尔韦瑟还提出了一个观点:展望未来,气候变化意味着现有住房中越来越多的房子可能不适宜居住,或者在未来需要昂贵的费用进行改造,这也将加大住房市场的需求。

  因此,不少市场人士预测,美国房价或将在2022年持续上涨,但美联储2022年开始加息会减缓美国房价上涨的幅度。布瑞资本固定收益策略主管布可塔表示,美联储利率上升不会导致美国房价下跌,但会减缓房价升值的速度。预计2022年美国房价的涨幅将为6%至10%之间。

  是否重蹈2008年覆辙引担忧

  美国房价在新冠疫情下大幅走高,提振了拥有房产的美国家庭财务状况。但在市场普遍预计美联储将在2022年进一步收紧货币政策的背景下,高企的房价和即将上升的利率让人担忧:随着美联储关注点已经转向应对通胀,美国房地产市场会否重蹈2008年房市崩盘的覆辙?

  对此,不少市场人士看法乐观。社区资本管理公司首席投资官考夫曼表示,美国房市不大可能崩盘,背后有两重因素。其一,从利率来看,即便美联储加息,美国利率水平仍处在历史较低水平,这不会给房市的抵押贷款带来巨大负面冲击。其二,目前美国工资上涨强劲,首次购房者以及住房升级需求的买房者仍然不少,这会对房价带来支撑。

  还有经济学家分析称,在2008年全球金融危机时期,美国房地产市场暴跌了40%以上,但当前美国房市与之存在很大不同。在2008年至2009期间,由于失业率上升导致住房需求消失,而供应、库存和新建建筑都处于高位,结果房价跌到了前所未有的超低水平。但这在2022年不太可能发生。2022年随着利率和通胀预期的提高,人们对住房的需求可能会略微下滑,但由于疫情下供应链问题导致的劳动力和木材成本上升,住房供应也将出现下降。另外,美国劳动力市场持续恢复,失业率下滑,这也有助于稳固美国房市需求。

  另外,在上一轮美国房市崩盘中,银行提供房屋贷款十分随意,有些银行为了多放贷,有时候并没有核实贷款人的收入或资产就轻易放出贷款。但2008年全球金融危机以来,美国监管者已经吸取了教训并加强监管。新冠疫情下提供的政府支持贷款也采取了从严从紧的原则,这有助于控制房市中不良贷款对美国金融系统的风险。与此同时,与2008年全球金融危机之后一样,在过去两年中,美联储为应对疫情和刺激经济增长,已经向其资产负债表中注入了大量美国国债和机构抵押贷款支持证券。但鲍威尔曾表示,希望在不损害就业市场或引发经济衰退的情况下,通过提高利率和收紧金融环境来抑制通胀。因此,美联储在衡量利率提升和房市风险方面也会更加谨慎,从而尽其所能避免美国房市崩盘的局面出现。

                                                                                                                     (责编: 洋洋 )


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